Con el objetivo de potenciar la rehabilitación y regeneración y renovación urbana que permite hacer efectivo el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, así como la exigencia del deber de sus propietarios de mantener los inmuebles en adecuadas condiciones de conservación, el día 27 de junio de 2013 se publicó en el BOE la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana.
Esta Ley instaura el Informe de Evaluación de los Edificios (IEE), que unifica en un único documento la evaluación del estado de conservación del edificio, de las condiciones de accesibilidad y certificación energética del mismo (sirve para acreditar la eficiencia energética).
La Ley se derarrolla mediante un decreto autonómico que regula los IEE. Este decreto establece un marco común para todos los municipios de la Región, crea un registro unificado por la administración regional y asigna a los ayuntamientos la función del seguimiento de las actuaciones.
El Decreto se estructura en dos capítulos:
Capítulo I. Disposiciones Generales
Artículo 1. Objeto
El decreto tiene como objeto regular los Informes de Evaluación de los Edificios con tipología residencial de vivienda colectiva, así como hoteles y residencias.
Artículo 2. Distribución de competencias y deberes de los propietarios.
- Es competencia de la Comunidad Autónoma, establecer el marco general de regulación, fijando los aspectos mínimos y los criterios de evaluación.
- Es competencia municipal controlar el cumplimento de los deberes de conservación de los edificios, los ayuntamientos, son responsables del control sanitario de edificios y lugares de vivienda.
Los ayuntamientos promoverán, planificarán y controlarán la realización de los Informes de Evaluación de los edificios. - Los propietarios de inmuebles están obligados a mantenerlos en condiciones adecuadas.
Los propietarios de inmuebles que estén obligados a realizar y presentar al correspondiente ayuntamiento el Informe de Evaluación del Edificio deberán cumplir con los plazos y condiciones establecidas.
En edificios de tipología colectiva el sujeto obligado para obtener y presentar el Informe de Evaluación del Edificio será la comunidad de propietarios o el propietario único. En el caso de edificios o complejos inmobiliarios en los que pueden existir varios portales, podrá efectuarse un Informe de Evaluación de Edificio por cada comunidad. En todo caso, el Informe de Evaluación del Edificio que se refiera a la totalidad extenderá su eficiencia a todos.
Los propietarios deberán prestar la colaboración que sea necesaria para la realización del informe. - Lo previsto en el presente Decreto se entiende sin perjuicio de lo previsto en la normativa reguladora.
Artículo 3. Ámbito de aplicación
- Los edificios deberán ser objeto del Informe de Evaluación del Edificio en los siguientes supuestos:
- a. Los residenciales de vivienda colectiva o similares, cuando tengan una antigüedad superior a cincuenta años (>50 años)
- b. Los que estén incluidos en un Plan de Evaluación de Edificios por concurrir en los alguna de las circunstancias previstas en el artículo 4.3.
- c. Cuando se soliciten ayudas públicas para acometer obres de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, y así lo disponga su normativa reguladora
- El Informe de Evaluación del Edificio tendrá una validez de diez años desde su realización. Transcurrido dicho plazo, los obligados deberán proceder a su renovación. Se debe realizar un nuevo Informe por considerar que se ha producido una variación en las condiciones del edificio.
- Quedan excluidos los edificios en declaración de ruina.
- Los ayuntamientos elaborarán una relación o censo anual de los edificios que deben ser objeto del Informe de Evaluación del Edificio durante la siguiente anualidad, relación que deberán publicar y difundir por los medios que consideren oportunos.
- Para la aplicación de los plazos señalados en el Anexo I, se tomará como antigüedad de un edificio el año en que se concluyan las obras de construcción. A los efectos de elaborar la relación o censo, se tomará como fecha de finalización de las obras el 31 de diciembre del año de construcción que figure en la información catastral.
En el caso de obras de rehabilitación que consistan en la construcción tras el vaciado de un edificio existente se tomará como antigüedad el año de terminación de dichas obras. Se consideran obras de vaciado, aquellas que incluyan la renovación de toda la estructura original del edificio.
Artículo 4. Plan Municipal de Evaluación de Edificios.
- Los Ayuntamientos podrán redactar un Plan Municipal de Evaluación de Edificios al objeto de planificar las necesidades de revisión.
- El Plan Municipal de Evaluación de Edificios incluirá, de estudio de las características del parque inmobiliario y un programa coherente como la antigüedad y el grado de deterioro de los edificios
- El Plan Municipal de Evaluación de Edifico podrá acortar los plazos previstos en determinadas áreas, según la situación del edificio:
- a. Mayor riesgo de aparición e patologías como consecuencia de las condiciones ambientales.
- b. La existencia de lesiones o deficiencias en cuanto a la accesibilidad y la eficiencia energética como consecuencia de la deficiente calidad constructiva.
- c. La incidencia de catástrofes naturales
- Los Planes municipales de Evaluación serán públicos y accesibles.
Capitulo II. Informes de Evaluación de los Edificios
Artículo 5. Contenido de los Informes de Evaluación de los Edificios.
- Informe de Evaluación del Edificio contendrá de manera detallada:
a. La evaluación del estado de conservación del edificio
b. La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad
c. El certificado e Eficiencia Energética - Las inspecciones serán de carácter visual y respecto a aquellos edificios del edificio a los que se haya tenido acceso, sin que forme parte de la inspección la detección de posibles vicios ocultos
- Cuando los datos obtenidos de la inspección visual no sean suficientes, el técnico podrá proponer a la propiedad del inmueble efectuar una diagnosis
- En la valoración se harán constar las lesiones y deficiencias observadas, una valoración del estado de conservación delos distintos elementos y una valoración general del edificio
- Se ajustará al modelo del anexo II
- Los elementos de evaluación serán los que constan en el modelo del informe
- La valoración será favorable:
a. Cuando no se aprecien deficiencias
b. Cuando se aprecien únicamente deficiencias relativas al ornato
c. Cuando se aprecien deficiencias leves, por una falta de conservación o mantenimiento. - La emisión del informe se ajustará a los principios de imparcialidad, objetividad y veracidad.
- En caso de que se compruebe deficiencias que supongan un riesgo para los propietarios, se comunicará de forma inmediata al ayuntamiento correspondiente
- El Informe de Evaluación del Edificio tendrán exclusivo carácter informátivo, sin perjuicio de las eventuales responsabilidades civiles o penales derivadas del estado de conservación de los edificios y del ejercicio.
Artículo 6. Contenido mínimo del Informe de Evaluación del Edificio
- Relativos a la seguridad
a. Condiciones de seguridad estructural
b. Posibilidad de desalojo en caso de incendio
c. Protección frente al riesgo de caídas
d. Seguridad frente al riesgo de impacto
e. Iluminación adecuada - Relativos a la salubridad
a. Condiciones de estanqueidad
b. Suministro de agua
c. Evacuación de aguas residuales y pluviales - Relativos a accesibilidad
- Relativos al ornato
Artículo 7. Presentación del Informe de Evaluación del Edificio
- Una vez realizado el Informe de Evaluación del Edificio, el técnico entregará dos ejemplares a la comunidad que remitirá al ayuntamiento.
- En caso de tener libro del edificio, se incorporará a este.
- Si el Informe de Evaluación del Edificio carece de los requisitos formales esenciales o no se ajusta al contenido establecido, el ayuntamiento requerirá la subsanación de las deficiencias en el plazo de un mes.
- El ayuntamiento cumplimentará el registro y notificará al interesado la inscripción.
- El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluación del Edificio tendrá la consideración de infracción urbanística, dicho incumplimiento lo determinará el Ayuntamiento respectivo, previo requerimiento al propietario para la presentación en un plazo máximo de seis meses.
Artículo 8. Registro y certificado de Informe de Evaluación del Edificio
- Se crea el Registro de Informe de Evaluación del Edificio, adscrito a la consejería competente.
- La consejería competente pondrá a disposición de los ayuntamientos una aplicación informática que posibilite la inscripción de los Informe de Evaluación del Edificio.
- La información contenida en el Registro de Informe de Evaluación del Edificio podrá ser utilizada a efectos de lo dispuesto
- La inclusión del certificado de eficiencia energética en el Informe de Evaluación del Edificio y la inscripción de este en el Registro se realizará sin perjuicio de lo establecido en la normativa vigente.
- Los interesados podrán solicitar al ayuntamiento respectivo, certificiados de Evaluación Técnica del Edificio, que contendrán todos los datos incluidos en los informes de evaluación.