El pasado 1 de julio de 2011 el gobierno aprobó el RDL 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa. Quizás por el nombre de la normativa, que abarcó múltiples aspectos, y por la fecha de publicación, en pleno periodo vacacional, pasó más desapercibido de lo que debiera, pero los aspectos relativos a la Inspección Técnica de Edificios (ITE), entrarán en vigor a partir del 7 de julio de 2012, y tendrán consecuencias a partir de esa fecha.
Resumiendo brevemente, el RDL 8/2011, contenía una medida que establecía (artículo 21) la obligatoriedad de realizar la inspección técnica de edificios en aquéllos cuya antigüedad fuese superior a 50 años, estuvieran destinados preferentemente a uso residencial y se ubicasen en municipios de más de 25.000 habitantes.
La Inspección Técnica de Edificios a partir del 7 de julio de 2012
¿Qué supone esto? ¿A qué numero de municipios afecta? Pues es muy variable según la provincia, pero sin duda afectará a todas las capitales de provincia y a los municipios más poblados de España.
Se han consultado datos del último censo de población y vivienda del que se disponen datos, Censo del año 2001 del Instituto Nacional de Estadística (INE). Por ejemplo en la provincia de Álava, sólo afectaría a la capital de provincia, Vitoria-Gasteiz, en Albacete a su capital y a la localidad de Hellín, pero si se analizan otras provincias el número de municipios afectado varía considerablemente, en función del tamaño medio de población de sus municipios y de la mayor o menor concentración de habitantes en su territorio. Por poner un ejemplo intermedio, en Alicante, de los 140 municipios existentes, tanto la capital de provincia como otros 10 municipios deberán someterse a la obligación, al superar los 25.000 habitantes censados. Pero si se toma como ejemplo la provincia de Madrid se demuestra la importancia que tiene esta nueva normativa; de los 183 municipios que hay en la provincia, 26 de ellos superan el umbral de población marcado, suponiendo además esta cifra más del 91% de la población de la provincia.
La inspección técnica deberá:
Evaluar la adecuación de los inmuebles a las condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato que se exijan legalmente.
Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para cumplir las condiciones, así como el tiempo señalado al efecto. El documento acreditativo de la inspección será eficaz cuando se haya certificado la realización de las obras y trabajos, en el plazo señalado, requeridos para que el edificio cumpla los requisitos legales exigibles
Las inspecciones encargadas por una comunidad de propietarios extenderán su eficacia a todos los locales y viviendas que formen parte del edificio al que representan.
Las Comunidades Autónomas son las encargadas de fijar la forma, plazos y condiciones, pudiendo los Ayuntamientos especificar requisitos propios, siempre respetando los mínimos autonómicos y estatales.
En cualquier caso, no se parte de cero en todos los casos, ya que ciertas comunidades autónomas y municipios ya contaban con normativa que obligaba a pasar la ITE, por tanto las inspecciones técnicas no suponen una novedad en todos los casos, sí en otros, por lo que no han cesado en los últimos meses la aprobación de ordenanzas y decretos que desarrollan la legislación estatal.
La ITE como oportunidad
El Ayuntamiento de Madrid aprobó en el año 2011 una nueva ordenanza municipal mediante la cual incorporó criterios de mejora energética enla ITE, no vinculantes para la superación de la inspección, pero que si formarían parte del informe emitido por el técnico evaluador.
De cualquier modo, el RDL no especifica esta circunstancia ni obliga a incorporar una valoración de la eficiencia energética del edificio, tal como ha contemplado el Ayuntamiento de Madrid, pero estas inspecciones suponen una oportunidad en este sentido. Las comunidades de propietarios que deban subsanar deficiencias en la fachada, cubierta, elementos comunes, o en otros elementos, especialmente de la envolvente del edificio a raíz de la ITE, cuentan con una oportunidad única para llevar a cabo una rehabilitación energética del edificio, aunque este no fuese el propósito inicial de la rehabilitación. Motivos para hacerlo, más que suficientes; ahorro energético, ahorro económico, reducción de emisiones, aumento de la calidad de vida en la vivienda, mejora del comportamiento energético del edificio, etc. Y uno más, a las puertas de la aprobación del Real Decreto que regulará la certificación energética de edificios existentes, todo edificio que se someta a una rehabilitación y disminuya su demanda energética, mejorará su clase energética y por tanto su valor patrimonial ante una futura venta o alquiler.