15/02/2012 Julián Pérez Navarro (Revista Cercha nº 44, COAATIEMU)
El 8 de julio de 2012 entra en vigor el Real Decreto-ley 8/2011 que establece la obligatoriedad de la inspección técnica de edificios (ITE). En este momento la Comunidad Autónoma junto con nuestro Colegio trabajan en el desarrollo de esta regulación normativa.
Recientemente se publicaba en el BOE de 7 de julio 2011, el “Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa”, en el que se generaliza la inspección técnica de edificios (ITE), estableciendo su obligatoriedad y sus requisitos esenciales, como medida de consecución de un medio urbano más sostenible.
La ITE es una inspección periódica y obligatoria para los propietarios de las edificaciones que dependende de la antigüedad y, en ocasiones, de la catalogación del edificio y que impulsa que éstos estén bien mantenidos y que no existan riesgos de inseguridad para sus habitantes y el resto de los ciudadanos. Su objetivo es el de mejorar la conservación del parque edificado de las ciudades, evitando la ruina en los mismos e insistiendo en la obligación del deber de conservar. Su finalidad, por tanto, es acreditar el estado de seguridad constructiva de los edificios.
En este sentido, la LOE obliga expresamente al mantenimiento del edificio. En su Art. 16.1 dice: “Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente”.
1. OBJETIVO DE LA ITE
El citado Real Decreto-ley, establece que las medidas de conservación del edificio, abarcan las reparaciones y obras precisas para mantener un inmueble en las condiciones de habitabilidad, seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato, que serán exigibles en los términos establecidos en la legislación aplicable, por tanto se amplia el ámbito de aplicación más alla de la seguridad estructural de elementos comunes que establecían hasta la fecha las casi totalidad de las ordenanzas munipales aprobadas en distintos ayuntamientos en el marco nacional.
Así las ordenanzas ITE regulan las condiciones mínimas de seguridad, estabilidad y consolidación estructural. En todos los municipios con ITE han de inspeccionarse las cimentaciones, las estructuras, las fachadas y las cubiertas y azoteas. En general la inspección de fachadas se realizará teniendo en cuenta los elementos que pudieran suponer un peligro para la vía pública. Todos los municipios revisan también el estado de las instalaciones de fontanería y saneamiento y un 46% de los municipios con ordenanza revisan además la instalación eléctrica. Las instalaciones de gas serán revisadas por un 17% de los municipios.También un 14% de municipios revisarán el estado de los elementos comunes tales como portales y escaleras.
Solamente se incluye la revisión de parámetros de accesibilidad (Alcoy) y habitabilidad (Cuenca).
La estanqueidad es otro concepto a revisar en algunos municipios, unos como Madrid o San Cristobal de La Laguna exigen la revisión de la estanqueidad a través de las filtraciones de la fachada, la cubierta y el terreno, otros como Malaga, Sevilla o Zaragoza requieren la revisión de la estanqueidad de paramentos y carpinterías exteriores.
En Mallorca y Valladolid se requiere la verificación, por parte del técnico encargado de realizar la ITE, de la existencia de las revisiones periodicas de otras instalaciones como ascensores, instalación de gas, etc.
Así pues, adicionamente a los mínimos establecidos por el RDL 8/2011, entendemos que deben también formar parte de la Inspección Técnica del Edificio las exigencias establecidas por el Código Técnico de la Edificación sobre “Eficiencia Energética y Sostenibilidad”, que se estudiarán desde un punto de vista meramente informativo, para orientar al usuario de las desviaciones de estas prestaciones respecto a las demandas actuales de confort y calidad, que le ayuden a valorar posibles actuaciones puntuales de mejora, alcanzando así los parámetros acordes con las demandas actuales.
2. EDIFICIOS A LOS QUE ESDE APLICACIÓN
Transcribiendo el texto del propio RDL:
“Artículo 21. Obligatoriedad de la inspección técnica de edificios.
Los edificios con una antigüedad superior a 50 años, salvo que las Comunidades Autónomas fijen distinta antigüedad en su normativa, destinados preferentemente a uso residencial situados en los municipios señalados en la disposición adicional tercera, deberán ser objeto, en función de su antigüedad, de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación.”
El plazo fijado por la administración del estado de 50 años para realización de la primera inspección es excesivo, dado que obviamente para llegar a esta edad es preciso poner en marcha desde el primer momento un plan de mantenimiento y conservación que los edificios existentes no tienen en la actualidad, salvo los de obra nueva regulados por el Decreto núm. 80, de 2 de noviembre de 2001, por el que se regula el Libro del Edificio de la Región de Murcia. En este sentido será necesario estudiar la mejor manera de enfocar esta cuestión a nivel autonómico.
En las ordenanzas existentes en el ámbito nacional, la primera inspección se realizará
• A los 50 años de antigüedad en el 28,6% de los municipios analizados
• A los 40 años de antigüedad en el 20% de los municipios
• A los 30 años de antigüedad en el 25,7% de los municipios
• A los 25 años de antigüedad en el 8,6% de los municipios
• A los 20 años de antigüedad en el 11,4% de los municipios
• A los 15 años de antigüedad en el municipio de Mostoles
• A los 14 años de antigüedad en el municipio de Huelva
3. POSIBLE DESARROLLO NORMATIVO DE LA ITE EN NUESTRA COMUNIDAD AUTÓNOMA
El Artículo 21 continúa exponiendo que “Las actuaciones contenidas en este artículo se aplicarán en la forma, plazos y condiciones que regulen las Comunidades Autónomas. Los Municipios podrán establecer sus propias actuaciones en el marco de los mínimos estatales y autonómicos.”
En el caso de la normativa autonómica de nuestra Región, el Decreto núm. 80, de 2 de noviembre de 2001, por el que se regula el Libro del Edificio de la Región de Murcia, en su artículo 3, apartado 3, recoge la figura del “Libro del Edificio Simplificado” y lo define como el “documento que acredita las características principales de las viviendas anteriores a este Decreto, a través de una mínima organización documental y una evaluación técnica de su estado para facilitar el cumplimiento de las obligaciones de uso y conservación”.
El contenido de este “Libro del Edificio Simplificado” no ha sido desarrollado por lo que entendemos que ésta sería una oportunidad para su desarrollo y que este Libro contenga la inspección técnica del edificio y un plan de mantenimiento y conservación.
Este último punto vendría a dar respuesta a la aplicabilidad que el RDL 8/2011, en mismo Artículo 21, da a la ITE: “En la inspección se determinarán las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.”
4. PLANIFICACIÓN Y SEGUIMIENTO
El Artículo 22, “Efectos de la inspección”, indica: “Cuando de la inspección realizada resulten deficiencias, la eficacia del documento acreditativo de la misma, a los efectos de justificar el cumplimiento del deber legal de conservación a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Suelo, quedará condicionada a la certificación de la realización efectiva de las obras y los trabajos de conservación requeridos para mantener el inmueble en el estado legalmente exigible, y en el tiempo señalado al efecto.”
Este artículo redunda en que es necesaria una planificación previa y seguimiento técnico de la conservación del inmueble.
En la mayoría de las ordenanzas municipales del ámbito nacional, además de las inspecciones habrá de incluirse la descripción de los desperfectos y deficiencias apreciados, las causas que, a criterio del técnico, provocaron dichas deficiencias y las medidas a tomar para corregirlas. También se incluirá el grado de ejecución de las obras realizadas para la subsanación de las deficiencias descritas en anteriores inspecciones.
En algunos casos además habrá de incluirse la descripción de los trabajos, plazos estimados y presupuesto orientativo de las obras necesarias para subsanar las deficiencias apreciadas.
5. ÁMBITO DE APLICACIÓN
La Disposición adicional tercera recoge el ámbito de Aplicación de la inspección técnica de edificios obligatoria: “Las determinaciones contenidas en este Real Decreto-ley relativas a la inspección técnica de edificios sólo serán aplicables en los municipios con población superior a veinticinco mil habitantes salvo que las Comunidades Autónomas fijen otros estándares poblacionales y en aquéllos que las Administraciones incluyan en las áreas o los entornos metropolitanos que delimiten.
Las Comunidades Autónomas, cuando las circunstancias lo aconsejen, podrán disponer la aplicación de las determinaciones relativas a la inspección técnica de edificios a municipios no comprendidos en el apartado anterior, y en dicho caso, establecer excepciones del cumplimiento de la misma a determinados edificios según su tipología o su uso predominante.”
Tampoco parece muy lógico que esta ITE se limite a municipios con población superior a veinticinco mil habitantes dado que la regulación autonómica puede abarcar todos los municipios.
6. PLAZO DE RENOVACIÓN
La Disposición transitoria primera establece la Eficacia de las inspecciones técnicas ya realizadas: “Las inspecciones técnicas de edificios realizadas conforme la normativa vigente en el momento de entrada en vigor de este Real Decreto-ley, mantendrán su eficacia a todos los efectos dentro del plazo que dicha normativa hubiere establecido y, en ausencia de dicho plazo, hasta el 1 de enero de 2020.”
Con esta disposición se fija un plazo máximo para revisión de la ITE favorable de 10 años, aunque se pueden establecer en la normativa autonómica otros plazos de revisión. Parece que este plazo pueda ser aceptable para informar a la Administración de la conservación realizada, aunque debería estar supeditado a un plan de mantenimiento que incluiría distintas operaciones de conservación del inmueble que establecerá el técnico redactor del mismo.
Respecto a las ordenanzas sobre ITE de ámbito nacional, también establecen la renovación de esta inspección técnica:
• Cada 10 años en el 77% de los municipios analizados
• Cada 5 años en el 14% de los municipios
• En los municipios de Malaga, Sevilla y Jerez de la Frontera estas revisiones periódicas se realizarán cada 15 años si el edificio tiene una antigüedad inferior a 50 años y cada 10 años si la antigüedad del edificio es superior a 50 años.
7. PLAZO DE APLICACIÓN
La Disposición transitoria segunda fija el Calendario para las inspecciones técnicas:
“Antes de la entrada en vigor de lo dispuesto en este Real Decreto-ley sobre la obligatoriedad de la inspección técnica de edificios, las Administraciones Públicas competentes podrán establecer, en el ámbito de sus competencias, un calendario de fechas hasta el año 2015 para la progresiva realización ordenada de la inspección técnica de edificios en función de su antigüedad. En dicho año, deberán haberse sometido a dicha inspección todos los edificios con una antigüedad superior a 50 años a la entrada en vigor de este Real Decreto-ley en todos los Municipios a que se refiere la Disposición adicional tercera y en los términos establecidos en la misma.”
8. ENTRADA EN VIGOR
En la Disposición final tercera se indica que “el Real Decreto-ley entrará en vigor el día de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», a excepción de lo dispuesto en el artículo 21, en relación con la inspección técnica de edificios, que entrará en vigor al año de su publicación.”
Así pues esta regulación sobre Inspección Técnica de Edificios entrará en vigor el 8 de julio de 2012, y hasta entonces la Administración Regional tiene que regular el modelo autonómico.